Không bán nhưng… nhận tiền!

Theo Điều 55, Luật Kinh doanh bất động sản, điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh quy định: “Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó. Trước khi bán, cho thuê, mua nhà ở hình thành trong tương lai thì phải có văn bản thông báo cho cơ quan Nhà nước cấp tỉnh về việc nhà đủ điều kiện bán, cho thuê mua”.

Tuy nhiên, trên thực tế không ít doanh nghiệp bất chấp quy định pháp luật này, huy động vốn trái phép. Cụ thể, những ngày cuối năm 2021, dự án Dự án Dragon Pearl tại xã Đức Hòa Đông, huyện Đức Hòa (Long An) do Công ty Cổ phần bất động sản Đức Hòa Đông làm chủ đầu tư, Công ty Cổ phần Đầu tư bất động sản Phúc Thịnh Land phân phối, được quảng cáo rầm rộ và ký nhận đặt cọc giữ chỗ bằng hình thức “Giấy xác nhận tiền thành ý”. Đây rõ ràng là “chiêu mới” để huy động vốn khi dự án chưa được phép mở bán vì tại thời điểm này, chưa có bất kỳ hạng mục nào của dự án được triển khai. Mọi việc còn ngổn ngang, thậm chí gần như… bỏ hoang vì cây cỏ mọc lan tràn ngay trên đất dự án.

Tại buổi làm việc với báo chí, ông Vy Minh Trường, Phó Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư bất động sản Phúc Thịnh Land, khẳng định dự án đang trong quá trình hoàn thiện giấy tờ pháp lý, chưa được phép mở bán. Do không được phép bán nên việc thu tiền chỉ là giao dịch đặt chỗ cho khách hàng muốn có vị trí tốt! Dù vậy, ông Trường cũng không đưa ra một khuyến cáo nào tới những khách hàng đang có ý định mua đất nền tại dự án về hình thức đặt chỗ này.

“Giải mã” sự im lặng của nhà chức trách

Dự án khu dân cư Đức Hòa Đông với tên gọi Dragon Pearl nói trên chỉ là một trong hàng loạt dự án có dấu hiệu huy động vốn trái phép trên địa bàn tỉnh Long An. Điều này không thể là ngẫu nhiên hay cá biệt mà chính quyền địa phương không biết mà chính là tình trạng “làm ngơ” để tạo “đường sống” cho doanh nghiệp thiếu vốn! Chúng tôi nhiều lần gọi điện cho lãnh đạo Sở Xây dựng nhưng người đứng đầu cơ quan này không trả lời máy.

Theo các chuyên gia BĐS, trên thực tế, việc các chủ đầu tư dự án BĐS chưa hoàn thành thủ tục pháp lý, cơ sở hạ tầng, thậm chí là chưa được triển khai nhưng đã quảng cáo rầm rộ và rao bán trên thị trường đang diễn ra rất phổ biến. Nguyên nhân có thể do thiếu năng lực tài chính nên chủ đầu tư buộc phải “lách luật” mở bán dự án khi chưa đủ điều kiện nhằm huy động vốn. Chiêu trò mà các chủ đầu tư thực hiện để huy động vốn trái phép là đưa ra những lời quảng cáo “có cánh”, hứa hẹn những khoản lợi nhuận khổng lồ khi tham gia mua nhà, đất nền góp vốn rồi quảng cáo rầm rộ, công khai trên các phương tiện thông tin đại chúng. Nhiều khách hàng vì hám lợi và thiếu hiểu biết đã đầu tư số tiền lớn tham gia dự án để rồi nhận lấy rủi ro về mình. Những vụ việc này, khi người dân tố giác, các cơ quan báo chí phản ánh, nhưng cơ quan chức năng thường chỉ xử phạt ở mức rất thấp, thậm chí là “im lặng”.

Theo luật gia Đỗ Minh Chánh (Trung tâm Tư vấn pháp luật tại TP Hồ Chí Minh – Hội Phổ biến và Tham vấn pháp luật Việt Nam), việc chế tài xử phạt hành vi huy động vốn trái phép tại các dự án bất động sản, theo Điểm a, Khoản 3, Điều 57 Nghị định số 139/2017/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng; khai thác, chế biến, kinh doanh khoáng sản làm vật liệu xây dựng, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà và công sở, với hành vi vi phạm trên, chủ đầu tư sẽ bị phạt tiền từ 250 triệu đồng đến 300 triệu đồng. Theo đó, cần phải có những chế tài nghiêm minh hơn nữa dành cho chủ đầu tư vi phạm. Bởi, mức phạt hiện tại là quá thấp so với số tiền mà chủ đầu tư huy động được từ việc rao bán dự án. Có tình trạng doanh nghiệp sẵn sàng “phớt lờ’ những quy định của pháp luật, nhằm đạt được mục đích, đẩy mọi rủi ro cho khách hàng gánh chịu.

Có thể thấy, tình trạng “bán lúa non”, huy động vốn trái phép bằng mọi hình thức tại các dự án kinh doanh bất động sản đã không còn là chuyện mới. Tuy nhiên, do sự thiếu giám sát, thậm chí làm ngơ của cơ quan chức năng đã đẩy tình trạng này đến mức báo động. Hậu quả cuối cùng là khách mua vì tin lời bên bán và sự “bảo chứng” của các loại giấy tờ pháp lý chung mà quên đi những điều kiện khắt khe của pháp luật về mở bán, vô hình chung trở thành nạn nhân khi dự án gặp trục trặc hoặc chủ dự án “lật kèo”. Chính vì vậy, khách hàng cần rất tỉnh táo khi tham gia mua nhà, đất tại các dự án bất động sản để tránh rơi vào tình trạng “tiền mất, tật mang”.